10-Punkte-Leitfaden zum Thema "Schrottimmobilie"
Kapitalanlage auf Wert und Wirtschaftlichkeit prüfen und Ablauf der Verjährungsfrist zum Jahresende 2011 beachten
Überblick über seinen etwaigen individuellen Handlungs- und Beratungsbedarf verschaffen
(18.10.11) - Wer eine Immobilie zur Kapitalanlage erworben hat, sollte derzeit wachsam sein. Zwar ist nicht jeder finanzierte Kauf einer "Steuersparimmobilie" generell nachteilig. Um unliebsamen Überraschungen vorzubeugen, sollten Anleger dennoch ihre Kapitalanlage auf Wert und Wirtschaftlichkeit prüfen. Dies empfehlen die Rechtsanwälte Marcus Hoffmann und Mirko Göpfert, geschäftsführende Partner der im Bank-, Kapitalanlage- und Immobilienrecht tätigen Kanzlei Hoffmann & Partner Rechtsanwälte.
Wer bezüglich seiner Immobilienkapitalanlage unsicher ist oder Anzeichen von Fehlentwicklungen feststellt, kann sich in einem ersten Schritt anhand des 10-Punkte-Leitfadens, den Hoffmann und Göpfert entwickelt haben, einen Überblick über seinen etwaigen individuellen Handlungs- und Beratungsbedarf verschaffen.
Schrottimmobilie? Der 10-Punkte-Leitfaden:
1. Recherchieren Sie im Internet: Bei der Suche nach Bauträgern oder Vertriebsunternehmen könnten Sie erste Anhaltspunkte zu deren Seriosität und Informationen zu Ihrer Kapitalanlage finden.
2. Nutzen Sie die Gemeinschaft unter Miteigentümern: Sammeln Sie gemeinsam Informationen zu Ihrer jeweiligen Wohnanlage. Wichtig sind vor allem Unterlagen aus Zeiten der Beratung, des Kaufs und der Finanzierung. Dies können beispielsweise Prospekte, Berechnungsbeispiele, Schreiben und Bestätigungen des Bauträgers oder Vertriebs sein. Klären Sie, welche Bank die Miteigentümer finanziert hat.
3. Verschaffen Sie sich einen Überblick über Einnahmen und Ausgaben Ihrer Immobilie: Kontrollieren Sie auf der Einnahmenseite Mieteinnahmen und dauerhafte Steuervorteile, auf der Ausgabenseite Zinsen und Tilgung, Betriebskosten sowie sonstige objektbezogene Aufwendungen. Ist bislang ein Unterdeckungsschaden, also ein Verlust entstanden?
4. Kontrollieren Sie, ob es eine Tilgungslücke gibt: Vergleichen Sie den offenen Darlehensrest bei der Bank mit dem aktuellen Verkaufswert Ihrer Immobilie.
5. Prüfen Sie Ihre Darlehenskonditionen: Entsprechen die vereinbarten Zinsen dem aktuellen Marktniveau? Wie hoch war der marktübliche Zins zum Zeitpunkt, als der Darlehensvertrag abgeschlossen wurde?
6. Vergleichen Sie die Mietpreisentwicklung: Decken sich die versprochenen Mieteinnahmen mit der tatsächlich erzielten Miete? Welche Miete ist dauerhaft und langfristig erzielbar? Näheres hierzu finden Sie in den regionalen Mietspiegeln.
7. Prüfen Sie das Datum Ihrer Immobilienkapitalanlage: Haben Sie vor dem 1.1.2002 Ihre finanzierte Kapitalanlage getätigt und stellen Unregelmäßigkeiten fest, sollten Sie unbedingt wachsam werden. Handelt es sich nämlich tatsächlich um eine sogenannte Schrottimmobilie, können etwaige Ansprüche auf Schadensersatz mit Ablauf des Jahres 2011 nicht mehr durchgesetzt werden.
8. Kontaktieren Sie Ihren Vermittler: Stellen Sie ihm konkrete Fragen zu Ihrem Objekt und Ihren bisherigen Feststellungen, im Idealfall in einem persönlichen Gespräch und in Gegenwart eines Zeugen.
9. Kontaktieren Sie Ihren Bauträger oder Verkäufer: Bitten Sie um ein persönliches Gespräch und lassen Sie sich sämtliche Unterlagen zu Ihrer Immobilie vorlegen. Nehmen Sie auch hier einen Zeugen zum Gespräch mit.
10. Ziehen Sie einen erfahrenen Fachmann zu Rate: Anleger, die auf Nummer sicher gehen möchten, sollten sich von einem auf dem Gebiet des Bank- und Kapitalanlagerechts fachkundigen Rechtsanwalt beraten lassen. Dieser kann die stets notwendige, sorgfältige Aufarbeitung des jeweiligen Einzelfalls vornehmen. Erst hiernach kann und sollte entschieden werden, ob und auf welchem Wege gehandelt werden muss.
Sollte sich nach der Prüfung aller Fakten der Verdacht erhärten, dass es sich tatsächlich um eine Fehlinvestition, also eine wahrhaftige "Schrottimmobilie" handelt, ist es wichtig, keinen vorschnellen Verkauf der Immobilie vorzunehmen. "Dieser ist, sofern überhaupt möglich, in aller Regel mit weiteren und nicht unerheblichen Verlusten verbunden", warnt Rechtsanwalt Göpfert.
Auch das Darlehen sollte keinesfalls kurzfristig durch eine andere Bank oder aus Eigenmitteln abgelöst werden. "Unsere Erfahrung aus vielen Vergleichsverhandlungen hat gezeigt, dass man sich so in aller Regel die Möglichkeit nimmt, mit der ursprünglich finanzierenden Bank eine wirtschaftlich sinnvolle und schnelle Einigung zu finden", weiß Rechtsanwalt Marcus Hoffmann. "Andererseits sollten in keinem Fall die Kreditzahlungen ohne anwaltlichen Rat eingestellt werden. Ansonsten droht die Gefahr einer Zwangsvollstreckung, und zwar nicht nur in die Immobilie, sondern auch in das persönliche Vermögen." (Kanzlei Hoffmann & Partner Rechtsanwälte: ra)
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