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Vertraulichkeit bei Immobilientransaktionen

Vor der Einrichtung und Öffnung eines virtuellen Datenraums muss der Gesamtvorstand einer AG oder der Geschäftsführer einer GmbH verschiedene Aspekte abwägen
Gesetzliche Compliance-Auflagen zum Schutz der vertraulichen Dokumentinhalte mit der erforderlichen Offenheit im Bieterverfahren in Einklang bringen

(09.08.11) - Virtuelle Datenräume haben sich als Medium zur Durchführung der Due Diligence bei Immobilientransaktionen längst etabliert. Kenner der Materie haben sich zwischenzeitlich mit dem Thema befasst, ob die angebotenen Lösungen den gesellschafts- und kapitalmarktrechtlichen Geheimhaltungs- und Verschwiegenheitspflichten entsprechen. Schließlich erfordert die Einrichtung und Öffnung eines virtuellen Datenraums, dass gesetzliche Auflagen zum Schutz der vertraulichen Dokumentinhalte mit der erforderlichen Offenheit im Bieterverfahren in Einklang gebracht werden.

Jan Wunschel, Experte für Immobilientransaktionen, Sibeth Partnerschaft Rechtsanwälte Steuerberater Wirtschaftsprüfer, empfiehlt: "Vor der Einrichtung und Öffnung eines virtuellen Datenraums muss der Gesamtvorstand einer AG oder der Geschäftsführer einer GmbH folgende Aspekte abwägen:

>> Sind Informationen im Sinne der gesetzlichen Vorgaben (§ 93 Abs 1 Satz 3 AktG und § 85 Abs.1 GmbHG) in den Datenraum eingestellt worden?
>> Falls ja, sind die Nachteile, die sich hieraus bei einem Verkauf für die Gesellschaft ergeben, unvermeidbar (z.B. die Offenlegung von Rechtsstreitigkeiten mit Mietern)?
>> Welche Vorteile ergeben sich bei einem Verkauf für die Gesellschaft?

In jedem Falle rate ich, abgestuft vorzugehen. Nicht jeder Kaufinteressent braucht zu jedem Zeitpunkt Zugriff auf alle Informationen. Aber jeder Kaufinteressent muss auf seine Fragen nach Informationen vollständige und richtige Antworten im virtuellen Datenraum erhalten."

Durch den weltweiten Online-Zugriff auf vertrauliche Dokumente im Rahmen des Bieterverfahrens wird dem potentiellen Käufer Einsicht in detaillierte Informationen über die baulichen, wirtschaftlichen, rechtlichen und steuerlichen Verhältnisse der zum Verkauf stehenden Immobilie gestattet. Gerade Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse wie beispielsweise formale Probleme bei gewerblichen Mietverträgen oder der Verdacht auf Altlasten können in diesem Zusammenhang von großem Interesse sein. Der Käufer benötigt diese Informationen, um den genauen Wert der Immobilie zu ermitteln. Sollte der Verkäufer diese verschweigen, setzt er sich möglichen Schadensersatzansprüchen durch den Käufer aus.

Von zentraler Bedeutung ist in diesem Zusammenhang die technische Ausstattung des web-basierten Datenraums. Dieser sollte über eine Zweifach-Authentifizierung mittels Passwort und SMS-TAN eingeladenen Bietern Zugriff auf die Informationen ermöglichen. Ebenfalls sollten die Dokumente je nach Vertraulichkeitsgrad mit zusätzlichen Sicherheitsfunktionalitäten ausgestattet sein. Hierzu zählen der "Nur-Lesezugriff" sowie die Unterdrückung von Download, Ausdruck und Weiterleitung per E-Mail. Je nach erteilten Berechtigungen können Bieter Dokumente beispielsweise nur für einen befristeten Zeitraum einsehen.

Die Plattform muss über eine Protokollfunktion verfügen, die alle Zugriffe während des Bieterverfahrens erfasst und damit transparente, nachvollziehbare Prozesse ermöglicht. Auch die Speicherung, Lagerung und gegebenenfalls die Löschung der gesamten Aufzeichnungen einer Due Diligence sind mit dem Datenraumanbieter zu vereinbaren. Der Datenraumanbieter selbst darf keinesfalls Zugriff auf die relevanten Dokumente erhalten und muss nachweislich über ein Operator Shielding (Betreiberabschirmung) verfügen. Alle Dokumente sollten auf dem Server mit einer AES-256-bit-Verschlüsselung abgelegt werden. Jede Datenübertragung zwischen Client und Server wird bei guten Lösungen über eine AES-128-bit-Verschlüsselung gesichert. (Brainloop: ra)

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Stand zum Emissionshandel für Gebäude und Verkehr
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Frage der Tariffähigkeit des DDN
Nimmt ein Tarifvertrag auf einen anderen Tarifvertrag Bezug, werden die Regelungen des in Bezug genommenen Tarifvertrags inkorporierter Teil des verweisenden Tarifvertrags. Als solcher gelten sie unmittelbar und zwingend zwischen den an den Verweisungstarifvertrag gebundenen Parteien eines Arbeitsvertrags. Das gilt auch für den Fall, dass am Abschluss des in Bezug genommenen Tarifvertrags eine nicht tariffähige Partei beteiligt gewesen sein sollte.
Teilzeit- und Befristungsgesetzes (TzBfG)
Ein nach Maßgabe des Teilzeit- und Befristungsgesetzes (TzBfG) zulässig befristetes Arbeitsverhältnis endet auch dann mit Ablauf der vereinbarten Befristung, wenn der Arbeitnehmer zwischenzeitlich in den Betriebsrat gewählt worden ist. Benachteiligt der Arbeitgeber allerdings das befristet beschäftigte Betriebsratsmitglied, indem er diesem wegen des Betriebsratsmandats keinen Folgevertrag anbietet, hat das Betriebsratsmitglied einen Anspruch auf den Abschluss des verweigerten Folgevertrags als Schadensersatz.
Betriebratswahlrecht & Führungskräfte
Ein Arbeitnehmer, der mehreren Betrieben desselben Unternehmens angehört, hat bei der Wahl des Betriebsrats in sämtlichen dieser Betriebe das aktive Wahlrecht. Das gilt auch für Führungskräfte in Unternehmen mit einer unternehmensinternen Matrix-Struktur.

Corporate Compliance Zeitschrift

Recht und Ethik im Unternehmen
Wenn man sich vertieft mit dem Themenkomplex Ethik im Unternehmen auseinandersetzt, so gerät man bisweilen in einen dynamischen Diskurs. Kernfragen sind, wie Ethik und Recht (auch innerbetriebliches Recht) im Verhältnis zueinander stehen und wie eine Organisation Recht und Ethik bestmöglich vermitteln kann? Gemeinsam haben Recht und Ethik, dass sie Steuerungsinstrumente für individuelles Handeln und die Entwicklung gesellschaftlicher wie unternehmensbezogener Prozesse sind. Beide werden auch oftmals als selbständige Rechtskreise definiert, deren Konnex schwerlich herzustellen sei.
Whistleblowing: Risiken des KI-Einsatzes
Internationale Konzerne stehen beim Aufbau rechtssicherer und zugleich effizienter Hinweisgebersysteme vor komplexen Herausforderungen - etwa durch divergieren- de Rechtsordnungen, kulturelle Unterschiede oder limitiert verfügbare Ressourcen. Künstliche Intelligenz (KI) kann in diesem Kontext substanzielle Effizienzgewinne ermöglichen, sei es bei der Analyse großer Datenmengen, der Priorisierung von Hinweisen oder in der Begleitung interner Untersuchungen.

Zeitschrift Risk, Fraud & Compliance

Befristungsklauseln auch für Compliance-Management
In der öffentlichen Gesetzgebung gibt es immer wieder die Forderung nach und erste Experimente mit befristeten Gesetzen. Regulierungen erhalten dann eine sogenannte Sunset-Klausel, in der die Befristung festgelegt wird. Im Folgenden wird darüber diskutiert, inwiefern befristete Regeln auch für das Compliance-Management innerhalb von Unternehmen sinnvoll sein können.
Darstellung der EU-Ökodesignverordnung
Die Europäische Union hat sich mit dem Green Deal und dem Aktionsplan für die Kreislaufwirtschaft das Ziel gesetzt, den Übergang zu einer nachhaltigen, ressourcenschonenden Wirtschaft systematisch voranzutreiben. Ein zentraler Bestandteil dieser Strategie ist die Regulierung der Umweltverträglichkeit von Produkten über deren gesamten Lebenszyklus hinweg. Die Verordnung zur Schaffung eines Rahmens für die Festlegung von Ökodesignanforderungen für nachhaltige Produkte (Verordnung (EU) 2024/1781) - nachfolgend als EU-Ökodesignverordnung bezeichnet - soll dabei als grundsätzlicher Rechtsrahmen für nahezu alle physischen Waren auf dem EU-Binnenmarkt dienen und die bisherige Richtlinie 2009/125/EG ersetzen.

Zeitschrift Corporate Governance

Vorgaben zur Anwendung der Taxonomie-VO
Die EU-Kommission hat Anfang Juli 2025 einen neuen delegierten Rechtsakt zur Nachhaltigkeitsberichterstattung erlassen. Damit sollen die bereits existierenden delegierten Verordnungen zur EU-Taxonomie betreffend die Berichterstattung nach Art. 8 und die anzuwendenden technischen Bewertungskriterien modifiziert werden. Ziel ist es, die teils anspruchsvollen Vorgaben zu vereinfachen, um europäische Unternehmen von Bürokratiekosten zu entlasten und damit in ihrer Wettbewerbsfähigkeit zu stärken. Der vorliegende Beitrag gibt einen Überblick über Hintergründe und Inhalte der Veröffentlichung und diskutiert sie im Kontext der Omnibus-Initiative der EU-Kommission.
Doppelte Wesentlichkeitsanalyse nach ESRS
Die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) und die European Sustainability Reporting Standards (ESRS) markieren einen Paradigmenwechsel in der Nachhaltigkeitsberichterstattung europäischer Unternehmen. Im Zentrum steht dabei die doppelte Wesentlichkeitsanalyse, durch die Unternehmen relevante Nachhaltigkeitsthemen als Auswirkungen, Risiken und Chancen (IROs) identifizieren und bewerten müssen. Der vorliegende Beitrag untersucht, wie börsennotierte Unternehmen der Industrie "Zyklische Konsumgüter" im DAX, MDAX und SDAX diese Anforderungen im Geschäftsjahr 2024 erstmals freiwillig umgesetzt haben. Grundlage ist eine qualitative und quantitative Analyse der doppelten Wesentlichkeitsanalyse und der IRO-Berichterstattung.

Zeitschrift Interne Revision

Die Mitigation der Bedrohungen
Sofern man verstanden hat, was Social Engineering bedeutet, auf welche verschiedenen Arten es eingesetzt werden kann und wie die Bedrohungstaktiken und deren -techniken funktionieren, ist es an der Zeit, Schwachstellen zu verstehen und ein Abwehrkonzept zu entwickeln. Sowohl das MITRE-Att@ck-Modell als auch das Kontrollrahmenwerk des Center for Internet Security helfen bei der Etablierung und Aufrechterhaltung von Gegenmaßnahmen.
Künstliche Intelligenz in der Internen Revision
Eine technische Entwicklung, die aktuell besonders vielversprechend erscheint, um dem Fachkräftemangel im Bereich Interne Revision entgegenzuwirken, ist künstliche Intelligenz (KI). Im Rahmen einer empirischen Untersuchung wurden Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie Führungskräfte im Bereich Interne Revision befragt, um den aktuellen Stand des Einsatzes von KI in der Revision zu erheben und potenzielle Einsatzmöglichkeiten zu identifizieren. Derzeit ist KI in der Revision noch nicht flächendeckend im Einsatz, die Einstellung der Revisorinnen und Revisoren zur Thematik ist jedoch positiv. Um den zukünftigen Einsatz von KI in der Internen Revision zu erleichtern, werden praxisorientierte Handlungsempfehlungen abgeleitet, die potenzielle Einsatzmöglichkeiten von KI verdeutlichen.

Bundeskartellamt

Vertikalzusammenschlüsse in digitalen Märkten
Das Bundeskartellamt hat den Erwerb der alleinigen Kontrolle der Salesforce Inc. (Salesforce) über die Informatica Inc. (Informatica) freigegeben. Salesforce mit Sitz in den USA ist der weltweit größte Anbieter von Software für Customer-Relationship-Management (CRM). Informatica, ebenfalls mit Sitz in den USA, ist ein Anbieter von Datenmanagement- und -integrationslösungen, die von vielen Unternehmen aus diversen Branchen genutzt werden, um Daten des Unternehmens zentral zu verarbeiten - zunehmend auch in der Cloud.
Leitplanken des Kartellrechts beachten
Die Open Grid Europe GmbH (OGE), die Betreiberin des größten Gasfernleitungsnetzes in Westdeutschland, plant den Bau einer CO2-Pipeline in Kooperation mit dem ostdeutschen Gasfernleitungsnetzbetreiber ONTRAS Gastransport GmbH (ONTRAS) und eine weitere CO2-Pipeline in Kooperation mit der belgischen Fluxys S.A. (Fluxys). Aufgrund des hohen Investitionsvolumens im einstelligen Milliardenbereich hat OGE das Bundeskartellamt um Hinweise gebeten, falls kartellrechtliche Bedenken gegen die beiden Projekte bestehen.